Alexandria Real Estate Equities REITARE137,95 $
Alexandria Real Estate Equities (NYSE: ARE) - american fund, investing in real estate for R&D. The direction of the company's work looks very promising, and her dividends are excellent. But what's wrong with that??
When creating the material, sources were used, inaccessible to users from the Russian Federation. We hope, Do you know, what to do.
What do they earn
ARE is REIT, that is, the fund, инвестирующий в недвижимость и распределяющий большую часть своей прибыли в виде дивидендов между держателями акций.
ARE rents premises to companies, who are engaged in R&D, — как вузам, так и частным корпорациям. According to the annual report, практически всю выручку ARE дает аренда и только 0,27% приходится на другие источники — на процентный доход и доходы компании с управления строительными проектами.
Значительную долю в ее структуре выручки занимают фармацевтические предприятия типа Moderna и Eli Lilly, но есть и технологические компании вроде Apple, Uber.
Выручка ARE с аренды по отраслям, в которых работают арендаторы:
- Государственный биотех — 25%.
- Fundamental research, goods, services, устройства — 21%.
- Международные фармацевтические компании — 18%.
- Institutional areas: Academic, Medical, NGOs, правительство США — 10%.
- Частный биотех — 7%.
- Компании с инвестиционным рейтингом и технологические или офисные предприятия с большой капитализацией — 9%.
- Other - 4%.
- Сфера деятельности арендатора скоро сменится — 6%.
Практически все доходы компании приносят объекты недвижимости в США. She has 6 объектов недвижимости в Канаде и один в Китае — но их доля столь незначительна, что в отчете доля зарубежной выручки даже не указывается, as inconsequential.
Распределение арендной выручки компании по регионам:
- Бостон и агломерация вокруг — 35%.
- Зона залива Сан-Франциско — 25%.
- Сан-Диего — 16%.
- New York - 5%.
- Сиэтл — 6%.
- Мэриленд — 6%.
- Исследовательский Треугольник — 5%.
- Other - 2%.
На сайте компании можно посмотреть, как выглядят ее здания в разных регионах.
Arguments in favor of the company
Fell down. С начала года акции компании упали под весом их дороговизны. Speculative investors can take advantage of this, to cash in on the rebound.
Miracles of Science. Компания мудро занимается крайне перспективным делом — продает кирки и лопаты старателям в период золотой лихорадки. Or rather, сдает им в аренду палатки.
Фармацевтические компании тратят безумные деньги на НИОКР и, as long as there is a modern patent system, will do it, просто чтобы оставаться на месте. So,, будет генерироваться спрос на здания ARE.
И даже более того — я думаю, что он будет расти. Бесконечная пандемия будет генерировать спрос на новые лекарственные решения, что будет загружать научно-исследовательские отделы вузов и корпораций еще больше. Looking wider, за пределами непосредственно медицины, то нужда в НИОКР есть и у технологического сектора — так что и тут все будет хорошо.
Diversification. Ни один из клиентов компании не дает ей больше 4% from proceeds, which is very good: это усиливает переговорную позицию компании и нивелирует риски для отчетности в случае ухода кого-то из арендаторов.
Dividends. The company pays 4,72 $ per share per year, what gives 3,45% per annum. This is a very good yield.. А учитывая позитивный тренд в основной сфере деятельности компании, there are growth prospects.
Can buy. У ARE посильная для крупного фонда капитализация — 23,87 млрд долларов. Considering all of the above, the company may well be bought. Если принимать во внимание уровень заполненности ее объектов и в целом безблагодатную ситуацию в сфере аренды других видов офисов, I wouldn't be surprised, having learned, that ARE bought by some major American rentier, разочаровавшийся в обычной офисной аренде.
Percentage of occupied space on real estate properties
| All properties | За исключением только приобретенных площадей | |
|---|---|---|
| North America | 94,7% | 98,6% |
| Бостон и агломерации вокруг | 95,4% | 98,9% |
| San Francisco Bay Area | 95,6% | 98,8% |
| New York | 98,4% | 98,4% |
| San Diego | 94,2% | 96,9% |
| Seattle | 97,9% | 99,9% |
| Maryland | 100% | 100% |
| Research Triangle | 93,6% | 98,9% |
What can get in the way
Accounting. Компания тратит на дивиденды как бы больше, what does he make. "As if" because, what, at first sight, technical loss: если не учитывать амортизацию зданий, то убытка нет — а тот, what is, пока есть только на бумаге.
Но амортизацию стоит учитывать, потому что рано или поздно компании придется вкладывать в реконструкцию своих зданий — причем очень большие деньги. С начала этого года стоимость труда и стройматериалов в США сильно выросла, что значительно нивелирует эффект от гипотетических инфраструктурных трат Байдена, — и эти факторы придется учитывать ARE.
Задолженностей у компании очень много — свыше 10 млрд долларов. But the money directly at its disposal is not enough - 522.5 million. Этот факт может привести как к урезанию выплат и последующему падению акций, так и к тому, что инвесторы будут сторониться этих акций в свете увеличения ставок и подорожания займов. Moreover, market participants expect a very significant increase in rates..
Expensive. Отношение цены акций компании к прибыли от операций находится на уровне 38 — это довольно дорого, и если не считать компанию переоцененной, то уж недооцененной ее точно нельзя назвать.
Might not buy. Компания стоит недешево и окупится небыстро. Considering all of the above, и в первую очередь подорожание займов и усложнение условий их выдачи, достать заемных денег на ее покупку у потенциального приобретателя может не получиться. А ее многомиллиардная стоимость несколько ограничивает круг возможных покупателей, которые смогут оплатить сделку на 100% из своего кармана.
Resume
ARE — классный REIT с хорошей конъюнктурой бизнеса. Но высокая стоимость и большая долговая нагрузка заставляют меня повременить с инвестициями в него. Я бы подождал или падения акций до уровня 100 $, или каких-то более явных признаков усиления активности в области НИОКР среди технологических и фармацевтических компаний.
