Сегодня у нас спекулятивная идея: взять акции REIT Prologis (NYSE: PLD), дабы заработать на бешеном росте спроса на склады.
Потенциал роста и срок действия: 15% за 17 месяцев без учета дивидендов; 9% годовых в течение 15 лет с учетом дивидендов.
Почему акции могут вырасти: потому что компания хорошо устроилась — и при этом занимается диверсификацией бизнеса.
Как действуем: берем сейчас по 145,5 $.
При создании материала использовались источники, недоступные пользователям из РФ. Надеемся, вы знаете, что делать.
Без гарантий
Наши размышления основаны на анализе бизнеса компании и личном опыте наших инвесторов, но помните: не факт, что инвестидея сработает так, как мы ожидаем. Все, что мы пишем, — это прогнозы и гипотезы, а не призыв к действию. Полагаться на наши размышления или нет — решать вам.
И что там с прогнозами автора
Исследования, например вот это и вот это, говорят о том, что точность предсказаний целевых цен невелика. И это нормально: на бирже всегда слишком много неожиданностей и точные прогнозы реализовываются редко. Если бы ситуация была обратная, то фонды на основе компьютерных алгоритмов показывали бы результаты лучше людей, но увы, работают они хуже.
Поэтому мы не пытаемся строить сложные модели. Прогноз доходности в статье — это ожидания автора. Этот прогноз мы указываем для ориентира. Как и с инвестидеей в целом, читатели решают сами, стоит доверять автору и ориентироваться на прогноз или нет.
Любим, ценим,
Инвестредакция
На чем компания зарабатывает
Prologis — это REIT, который инвестирует в склады и логистическую инфраструктуру. REIT обязан большую часть прибыли распределять в виде дивидендов среди акционеров. Мы публиковали инвестидею по компании, в которой подробно разобран ее бизнес. И в принципе здесь повторять нечего — основную информацию мы уже получили: Prologis — это «склады с дивидендами».
Аргументы в пользу компании
Упало. С декабря акции ощутимо упали с 168 до 145,5 $. Ввиду описанных ниже обстоятельств я думаю, что мы можем рассчитывать на отскок.
Еще раз по новой. Наша прошлая инвестидея увенчалась успехом, дав больше 60% в абсолюте без учета дивидендов меньше чем за 15 месяцев. И вполне резонно инвестировать в компанию еще раз.
Логистический бум не только не ослаб, но и даже усилился. Недавние события с запретом на полеты в воздушном пространстве РФ тоже повысят спрос на складские мощности. Но и без этого спрос на склады рос, растет и будет расти как в связи с ростом интернет-коммерции, так и в связи с перестройкой логистических цепочек компаниями в условиях вечной пандемии.
Акции компании вполне могут вырасти за счет выхода инвесторов из проектов офисной или розничной аренды и их перехода в сферу логистики. Мир провалился глубоко в ад вечной пандемии, и сомнительно, что офисы и магазины будут хорошим вложением капитала. А вот в случае REIT типа Prologis есть реальные перспективы роста дивидендной доходности.
Стабильность. Уровень занятости сдаваемых площадей у компании составляет 97,4%. Это придает ее бизнесу стабильности.
Диверсификация. Сейчас самый крупный клиент компании в аренде — Amazon. Дает он очень мало — всего 7% от арендной выручки компании. Следующий крупный клиент — FedEx — дает всего лишь 2,1% арендной выручки. В сумме крупнейшие 10 клиентов компании дают ей только 16,7% аренды. А крупнейшие 25 клиентов дают ей лишь 22,5% аренды. В целом можно сказать, что у компании очень высокий уровень диверсификации клиентов и реальные проблемы ей может создать только уход Amazon.
Если забыть про Amazon, то переговорная позиция Prologis выглядит очень сильной — и позволяет надеяться на ощутимый рост ее прибыли за счет повышения арендной платы.
Еще немного диверсификации. Основные доходы компании — это аренда. Но примерно 12% выручки ей приносят услуги по обслуживанию сдаваемых в аренду площадей. Недавно Prologis сообщила, что планирует развивать сегмент услуг, кроме всего прочего, за счет установки солнечных панелей и автоматизации.
Все это крайне актуальные инициативы: солнечную энергетику будет стимулировать рост цен на традиционные углеводородные источники энергии, а автоматизация — это крайне актуальная тема для США и Европы в связи с беспрецедентным ростом там стоимости труда.
Не стоит надеяться на мощный рост сегмента услуг у Prologis здесь и сейчас, но на длинных дистанциях это будет выгодно отличать компанию от других REIT, нехитрая бизнес-модель которых покоится на принципе «давайте просто сдавать склады в аренду и ничего не делать». Я думаю, что в перспективе 7—8 лет «услуговый» бизнес компании, может быть, даже получится выделить в отдельного эмитента, что принесет много радости акционерам Prologis.
Что может помешать
Логистический бум. Сейчас в строительство складов вкладываются огромные деньги. Спрос тут еще долго будет опережать предложение, а сам факт роста предложения на этом рынке будет тормозить темпы роста арендной платы.
Главной опасностью тут мне видится, как ни странно, мощное падение доходов с офисной аренды: капитала в этой сфере сконцентрировано очень много и у его владельцев есть большое искушение вывести его из бесперспективного и стагнирующего офисного бизнеса в строительство складов. «Ты чего офисы сдаешь, вон сын маминой подруги в склад инвестировал, и все у него хорошо». Это сильно увеличит объем предложения на рынке логистики и негативно повлияет на рост финансовых показателей Prologis.
Дивиденды. Даже после недавнего повышения выплат на 25%, что составило до 3,16 $ на акцию в год, дивидендная доходность акций Prologis составляет всего 2,16% годовых. В принципе, это не так уж и мало. Но, учитывая, что большая часть площадей у компании уже сдана, а потенциал увеличения арендной платы для текущих клиентов несколько ограничен, не стоит надеяться, что в ближайший год компания сможет резко нарастить прибыль и, соответственно, дивиденды. В плане пассивной доходности сейчас Prologis дает не так много.
Бухгалтерия. У компании огромный объем задолженностей — 20,744 млрд, а вот денег на счетах только 556,1 млн. Такой большой долг будет отпугивать инвесторов — и ведь он, скорее всего, будет расти, поскольку компании нужно ремонтировать имеющиеся склады. Также она немало инвестирует в расширение бизнеса.
В общем, сумма задолженностей Prologis будет долго оставаться на высоком уровне и, вероятно, расти. Это не может не беспокоить в эпоху повышения ставок: под угрозой может оказаться способность компании платить дивиденды.
Не так дешево. Даже после падения котировок компания стоит немало: P / E у нее в районе 36. Но в случае с REIT лучше смотреть на следующий параметр — соотношение стоимости акций и прибыли от операций. Этот показатель у Prologis — 34,07: 145,5 на 4,27 $ на акцию. Это не безумно много, но очень немало. В общем, компания недешевая и акции тут может немного потрясти.
Что в итоге
Акции можно взять сейчас по 145,5 $. А дальше есть два варианта действий:
- дождаться возвращения акций к уровню 168 $. Думаю, что его мы достигнем в течение следующих 17 месяцев;
- держать акции следующие 15 лет.
