ПИК (MCX: PIKK) — ведущий российский девелопер по объемам продаж жилой недвижимости. Компания работает на рынке уже 26 лет и за это время построила более 27 млн квадратных метров жилой недвижимости для больше чем 2 млн человек. Основные регионы присутствия — Москва и Московская область.
18 января девелопер опубликовал операционные результаты работы за 2021 год, где отразил рост всех ключевых показателей год к году на фоне рекордных цен на жилую недвижимость.
В преддверии выхода финансовой отчетности предлагаю рассмотреть операционный отчет ПИК внимательнее, чтобы понять, как бизнес сумел выйти на рекордные объемы строительства и продаж в условиях беспрецедентно высоких цен на недвижимость в России.
Дисклеймер: если мы пишем, что что-то выросло или упало на X%, то по умолчанию подразумеваем сравнение с данными отчета за аналогичный период прошлого года, если не указано другое.
Положение на рынке
Со второй половины 2020 года на российском рынке жилой недвижимости растут цены на квартиры. По итогам 2020 года Россия вошла в пятерку стран мира по темпам роста цен. В 2021 году, несмотря на ухудшение условий льготной ипотеки и рост ставок ипотечного кредитования до максимума с 2015 года, цены на жилую недвижимость продолжили расти.
Основным драйвером роста в прошедшем году оставалась ипотека, а больше всего заработали на этом банки и застройщики. В 2021 году объемы выдачи ипотеки выросли почти на 25% к уровню 2020 года и достигли рекордных 5,7 трлн рублей. Лидером по объемам ипотечных сделок стал столичный регион: на Москву и Московскую область пришлось около 460 млрд рублей от общей суммы выданных ипотек, еще около 108 млрд рублей выдали в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
К концу января 2022 года ставки по ипотеке в ряде крупных российских банков уже превысили 11%, и пока есть все основания предполагать, что рост продолжится. Это повлияет на рынок недвижимости, особенно с учетом того, что рост доходов граждан явно не поспевает за повышением цен на квартиры.
Что с продажами
За 2021 год ПИК реализовал всего на 1% больше недвижимости, чем годом ранее. Общий объем реализации стал рекордным, несмотря на слабую динамику, и составил 2,107 млн квадратных метров.
С 2019 года компания продает квартиры через франчайзинговое направление fee-development и учитывает эти результаты в общих объемах продаж. В 2021 году сегмент показал значительный рост — прибавил более 59% — и достиг 430 тысяч квадратных метров реализованной недвижимости.
С учетом проектов fee-development общие продажи компании выросли на 8% — до 2,537 млн квадратных метров.
Сумма по договорам выросла почти на 33% — до 451,1 млрд рублей — на фоне роста цен на квартиры. Из этой суммы 354,7 млрд рублей пришлись на собственные продажи ПИК, а 96,4 млрд рублей — на fee-development.
Доля ипотечных сделок осталась на уровне прошлого года — 76%. Это отражает общий тренд на рост ипотечной ставки, особенно со второй половины 2021 года. Предполагаю, что ипотека как инструмент в 2022 году перестанет двигать продажи в России, а общая доля ипотечных сделок снизится.
Объем реализации недвижимости, млн м²
| Объем реализации недвижимости | Проекты fee-development | Всего | |
|---|---|---|---|
| 2017 | 1,839 | — | 1,839 |
| 2018 | 1,941 | — | 1,941 |
| 2019 | 1,836 | 0,120 | 1,956 |
| 2020 | 2,085 | 0,270 | 2,355 |
| 2021 | 2,107 | 0,430 | 2,537 |
Сумма по заключенным договорам, млрд рублей
| Сумма по заключенным договорам | Проекты fee-development | Всего | |
|---|---|---|---|
| 2017 | 191,2 | — | 191,2 |
| 2018 | 216,7 | — | 216,7 |
| 2019 | 223,8 | 16,5 | 240,3 |
| 2020 | 292,2 | 48,4 | 340,5 |
| 2021 | 354,7 | 96,4 | 451,1 |
Доля ипотечных сделок в общем объеме
| 2017 | 60% |
| 2018 | 65% |
| 2019 | 66% |
| 2020 | 76% |
| 2021 | 76% |
60%
Результаты по регионам
Москва остается ключевым рынком для компании. На долю столицы пришлось около 60% от общего объема реализации недвижимости и около 71% от общей суммы по заключенным договорам в 2021 году.
В разбивке по регионам только Московская область продемонстрировала падение объемов реализации в 2021 году на 16% — до 687 тысяч квадратных метров. В Москве объемы реализации выросли на 22% — до 1,527 млн квадратных метров, в Санкт-Петербурге — на 34%, до 103 тысяч квадратных метров, в прочих регионах — на 6%, до 220 тысяч квадратных метров.
Сумма по заключенным договорам на фоне общего роста цен на недвижимость выросла во всех регионах присутствия. В Москве рост составил 45% — до 320,4 млрд рублей, в Московской области — менее 1%, до 97,2 млрд рублей, в Санкт-Петербурге — 61%, до 14,6 млрд рублей, в прочих регионах — 39%, до 18,8 млрд рублей.
Структура реализации в разбивке по регионам в 2021 году
| Объем реализации недвижимости | Сумма по заключенным договорам | |
|---|---|---|
| Москва | 60% | 71% |
| Московская область | 27% | 22% |
| Санкт-Петербург | 4% | 3% |
| Прочие регионы | 9% | 4% |
Динамика ввода недвижимости в эксплуатацию и продаж
По итогам 2021 года объемы ввода в эксплуатацию недвижимости достигли исторического максимума и выросли на 25% — до 3,036 млн квадратных метров.
Объемы вывода недвижимости на продажу выросли на 41% и достигли рекордных 2,885 млн квадратных метров. Из них 2,342 млн квадратных метров пришлись на собственные проекты компании, а 543 тысячи квадратных метров — на fee-development. Всего в 2021 году компания вывела в продажу 22 строительных проекта и 152 новых корпуса.
Динамика нового строительства, млн м²
| Ввод в эксплуатацию | Вывод на продажу | |
|---|---|---|
| 2017 | 2,059 | 2,143 |
| 2018 | 1,980 | 2,503 |
| 2019 | 2,024 | 2,006 |
| 2020 | 2,425 | 2,042 |
| 2021 | 3,036 | 2,885 |
Денежные поступления
В 2021 году выросла не только средняя цена квадратного метра недвижимости, но и стоимость строительных услуг. В результате денежные поступления ПИК выросли на 39% — до 515,7 млрд рублей. Это говорит о том, что по итогам всего 2021 года компанию ожидает рекордная выручка.
Из общей суммы денежных поступлений продажи недвижимости принесли около 347,2 млрд рублей, а еще 168,5 млрд рублей — строительные услуги и прочие виды деятельности.
Отмечу, что в последние годы доля поступлений от продажи недвижимости постепенно уменьшается на фоне увеличения иных источников дохода. Если в 2017 году на доходы от продажи недвижимости приходилось 93% денежных поступлений, то в 2021 году доля снизилась до 67%.
Объем поступлений денег, млрд рублей
| Продажа недвижимости | Строительные услуги и прочая деятельность | Всего | |
|---|---|---|---|
| 2017 | 189,1 | 14,3 | 203,4 |
| 2018 | 220 | 23,9 | 245 |
| 2019 | 225,3 | 59,3 | 284,6 |
| 2020 | 274,8 | 96,1 | 370,8 |
| 2021 | 347,2 | 168,5 | 515,7 |
Что в итоге
ПИК воспользовался благоприятной рыночной конъюнктурой в сегменте жилой недвижимости России — 2021 год оказался рекордным со всех точек зрения. Компания не только получила рекордные денежные доходы от продажи недвижимости, но и обновила исторические максимумы по объемам построенной и введенной в эксплуатацию недвижимости.
По данным операционных отчетов можно с уверенностью говорить о рекордных финансовых результатах в предстоящей консолидированной финансовой отчетности.
Стоит упомянуть, что рынок недвижимости цикличен и резкий рост спроса и цен может сменяться долгими периодами стагнации. Рост ставок ипотечного кредитования надавит на спрос платежеспособного населения, особенно с учетом низкой динамики реально располагаемых доходов граждан.
Признаки замедления можно заметить даже в операционном отчете ПИК. Так, по итогам 4 квартала 2021 года объемы реализации недвижимости оказались меньше, чем годом ранее, несмотря на более высокую стоимость квадратного метра. Все это косвенно намекает на то, что бизнесу в 2022 году будет сложно поддерживать темпы роста предыдущих двух «золотых» лет.
