Realty Income (NYSE: O) — это инвестиционный фонд недвижимости (REIT), основанный в 1969 году и работающий в США и Европе. Компании принадлежит на конец сентября 2021 года более 7 тысяч объектов недвижимости, из которых 98,8% зданий находятся в аренде.
О компании
Основная деятельность Realty Income — это покупка и сдача в аренду собственных торговых, промышленных, офисных и сельскохозяйственных объектов недвижимости. Активы фонд приобретает за счет заработанной прибыли, выпуска новых обыкновенных или привилегированных акций и большого количества долговых бумаг. Годовые ставки по ним сильно варьируются в диапазоне от 0,75 до 5,875% в зависимости от срока погашения, наличия или отсутствия обеспечения и многих других параметров.
Секторальная диверсификация активов Realty Income:
- Ретейл — 83,7%.
- Промышленность — 12,2%.
- Офисы — 2,6%.
- Сельское хозяйство — 1,5%.
Ключевой рынок для Realty Income — это США, на которые приходится более 90% доходов. Кроме Северной Америки, свою деятельность фонд еще ведет с 2019 года в Великобритании и с третьего квартала 2021 года в Испании. В первой стране в собственности компании находятся более 100 объектов недвижимости, а второй — всего семь.
Руководство Realty Income считает рынок ЕС очень перспективным из-за большего размера и меньшего количества конкурентов. Европейские REIT занимают менее 1% от общего своего рынка, в то время как в США этот показатель равен 4%.
Размер общего рынка:
- Рынок недвижимости США — 4 трлн долларов.
- Рынок недвижимости ЕС — 8 трлн долларов.
Самые прибыльные штаты США Realty Income на конец 2020 года:
- Техас — 10,5%.
- Калифорния — 8,8%.
- Иллинойс — 5,8%.
- Флорида — 5,3%.
- Нью-Йорк — 4,2%.
Великобритания как регион приносит 6,2% от выручки компании.
Распределение прибыли
Основная цель Realty Income — это выплата надежных растущих дивидендов. Компания своим акционерам распределяет не менее 90% от налогооблагаемой прибыли, за исключением дохода от прироста капитала. Периодичность выплат — 12 раз в год. Ежемесячные дивиденды распределяются за счет большого и стабильного денежного потока, который получает REIT благодаря долгосрочным договорам аренды собственных объектов недвижимости.
Последние два года руководство Realty Income придерживалось следующего дивидендного принципа: рост ежемесячных выплат происходил каждый квартал, после трех одинаковых распределений следовало увеличение. Последний анонсированный дивиденд компании в 2021 году равнялся 0,2465 $, если консервативно предположить, что в 2022 году менеджмент оставит свои выплаты без изменений, то годовой дивиденд составит 12 × 0,2465 $ = 2,958 $, что соответствует дивидендной доходности 4,1%.
Годовая динамика дивидендных выплат
| 2011 | 1,738 $ |
| 2012 | 1,778 $ |
| 2013 | 2,178 $ |
| 2014 | 2,193 $ |
| 2015 | 2,279 $ |
| 2016 | 2,403 $ |
| 2017 | 2,537 $ |
| 2018 | 2,639 $ |
| 2019 | 2,717 $ |
| 2020 | 2,801 $ |
| 2021 | 2,845 $ |
1,738 $
Текущие результаты и прогнозы
Инвесторам Realty Income хорошо известна не только своими высокими дивидендными выплатами, но и двузначным ростом: с 2016 года финансовые показатели REIT в среднем ежегодно росли на 10,63%.
Даже в сложном 2020 году компании удалось увеличить собственные результаты благодаря низкому негативному эффекту, который COVID-19 оказал на основных арендаторов фонда — ретейлеров. Почти все их магазины работали, и на товары был повышенный спрос, из-за чего проблем с платежами за аренду не было.
По итогам третьего квартала 2021 года менеджмент Realty Income актуализировал свой прогноз финансовых результатов на 2021 год и раскрыл некоторые расчетные данные 2022 года, основной прогноз на следующий год компания своим акционерам опубликует по итогам четвертого квартала 2021 года.
Прогноз Realty Income на 2021—2022 годы
| Прошлый прогноз на 2021 год | Новый прогноз на 2021 год | Прогноз на 2022 год | |
|---|---|---|---|
| Чистая прибыль на акцию | 1,32—1,41 $ | 1,39—1,44 $ | — |
| Амортизация и обесценение недвижимости на акцию | 2,11 $ | 2,06 $ | — |
| Прибыль от продажи недвижимости на акцию | −0,09 $ | −0,10 $ | — |
| Дополнительные расходы на акцию | 0,03 $ | 0,08 $ | — |
| FFO на акцию | 3,37—3,46 $ | 3,43—3,48 $ | — |
| AFFO на акцию | 3,53—3,59 $ | 3,55—3,60 $ | 3,84—3,97 $ |
| Процент недвижимости, которая находится в аренде | 98% | 98% | — |
| Денежные расходы на общие и административные нужды, в процентах от выручки | 4,5% | 4—4,5% | 3,5—4% |
| Расходы на имущество, в процентах от выручки | 1,5—1,8% | 1,5—1,8% | — |
| Расходы по подоходному налогу | 25 млн долларов | 30 млн долларов | — |
| Объем новых приобретений | 4,5 млрд долларов | 5 млрд долларов | 5 млрд долларов |
Сравнение с конкурентами
| EV / EBITDA | P / E | Чистый долг / EBITDA | |
|---|---|---|---|
| Realty Income | 23,31 | 61,30 | 5,40 |
| Simon Property Group | 21,58 | 26,14 | 6,97 |
| Kimco Realty Corporation | 31,21 | 16,16 | 9,85 |
| Digital Realty Trust | 29,18 | 75,23 | 6,27 |
| Alexandria Real Estate Equities | 30,25 | 37,49 | 6,19 |
| AvalonBay Communities | 24,51 | 35,01 | 4,27 |
Финансовые результаты компании на конец периода, млрд долларов
| Выручка | EBITDA | Чистая прибыль | Чистый долг | |
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 1,103 | 1,027 | 0,288 | 5,840 |
| 2017 | 1,216 | 1,115 | 0,301 | 6,111 |
| 2018 | 1,328 | 1,237 | 0,363 | 6,489 |
| 2019 | 1,492 | 1,424 | 0,436 | 7,847 |
| 2020 | 1,652 | 1,497 | 0,395 | 7,992 |
| 9м2021 | 1,399 | 1,242 | 0,355 | 8,732 |
Аргументы за
Рост лучше рынка. Акции Realty Income за последние 26 лет смогли показать более впечатляющую динамику в сравнении с основными американскими индексами, обогнав S&P 500 и Nasdaq в два-три раза.
Если бы обычный инвестор в 1994 году вложил по 100 $ в рассматриваемый REIT и в основные рыночные бенчмарки, то к концу 2020 года его текущая доля оценивалась:
- в Realty Income — 3331 $;
- в Nasdaq — 1711 $;
- в Dow Jones — 1454 $;
- в S&P 500 — 1350 $;
- в Equity REIT Index — 1261 $.
Общая среднегодовая доходность Realty Income и рыночных бенчмарков с 1994 по 2020
| Realty Income | 15,3% |
| Nasdaq | 11,4% |
| Dow Jones | 10,7% |
| S&P 500 | 10,4% |
| Equity REIT Index | 10,1% |
15,3%
Распределение прибыли. Realty Income входит в 65 дивидендных аристократов Америки. К дивидендным аристократам относятся предприятия, у которых более 25 лет подряд росли годовые дивидендные выплаты акционерам. Текущий результат Realty Income — 27 лет. С 1995 по 2021 год годовое распределение компании увеличилось с 0,6425 $ до текущего значения 2,845 $, это означает, что дивиденды в среднем ежегодно росли на 5,89%.
Устойчивость. Большая диверсификация клиентов позволяет менеджменту Realty Income утверждать, что REIT устойчив к экономическим спадам и успешно противостоит влиянию сектора e-commerce. На текущий момент арендаторами фонда остаются более 650 компаний из 60 отраслей, крупнейшая доля у всевозможных ретейлеров больше 80%.
10 крупнейших клиентов Realty Income, доля в общих результатах
| 7-Eleven | 5,7% |
| Walgreens | 5,0% |
| Dollar General | 4,2% |
| FedEx | 3,4% |
| Dollar Tree / Family Dollar | 3,3% |
| Sainsbury’s | 3,2% |
| LA Fitness | 2,8% |
| AMC Theaters | 2,5% |
| Regal Cinemas | 2,4% |
| Wal-Mart / Sam’s Club | 2,3% |
5,7%
Защитный актив. REIT — это безопасный актив для тех инвесторов, которые хотят защитить свои сбережения в периоды высокой инфляции, потому что ее рост обычно приводит к постепенному увеличению стоимости недвижимости и ренты, а значит, к росту финансовых результатов и дивидендов этих инвестиционных фондов недвижимости.
Налоговые льготы. Издавна REIT называли налоговым убежищем, ведь эти фонды освобождены в США от уплаты федеральных налогов. При президенте Трампе их условный статус несколько пошатнулся в связи со снижением налоговой ставки с 35 до 21%, но при Байдене все должно вернуться на круги своя: текущий лидер США решил повысить налоги.
Аргументы против
Рост ставок. В середине декабря 2021 года главы ФРС заявил, что они планируют в 2022 году трижды повысить ставку в связи с рекордной инфляцией в США. Рост инфляции негативно скажется на компаниях с большим долгом, это приведет к увеличению процентных платежей по кредитам и займам. На текущий момент чистый долг Realty Income составляет 8,732 млрд долларов, а мультипликатор «чистый долг / EBITDA» находится на уровне 5,4.
Увеличение уставного капитала. В четвертом квартале 2021 года компания выпустит новые акции по случаю слияния: Realty Income покупает VEREIT за 11 млрд долларов. В соответствии с условиями сделки акционеры VEREIT получат 0,705 акции Realty Income за каждую свою акцию. При этом, если рассматривать само слияние, оно скорее позитивное. Оно укрепит положение объединенной компании в отрасли: портфель объектов недвижимости по итогу вырастет с 7 тысяч зданий до более чем 10 тысяч.
Что в итоге
Realty Income — это крупный инвестиционный фонд недвижимости, который должен понравиться долгосрочным инвесторам. Компания растет быстрее рынка и выплачивает своим акционерам ежегодно дивидендную доходность 4%. Перспективная оценка для покупок — это EV / EBITDA 20 и ниже. На такие уровни Realty Income опускалась в 2016, 2017, 2018, 2020 и в начале 2021 года. Текущий ценовой ориентир для этой оценки — 59 $ и ниже.
