Инвестидея: CBRE, потому что недвижимость никуда не двинется

CBRE GroupCBRE80,27 $

Сегодня у нас умеренно спекулятивная идея: взять акции компании по управлению складами CBRE Group (NYSE: CBRE) в надежде на ее трансформацию.

Потенциал роста и срок действия: 14,5% за 14 месяцев; 33% за 3 года; 9% годовых в течение 20 лет.

Почему акции могут вырасти: потому что компания зашла в тупик и напрашивается на кампанию со стороны инвестора-активиста.

Как действуем: берем акции сейчас по 82,65 $.

При создании материала использовались источники, недоступные пользователям из РФ. Надеемся, вы знаете, что делать.

Без гарантий

Наши размышления основаны на анализе бизнеса компании и личном опыте наших инвесторов, но помните: не факт, что инвестидея сработает так, как мы ожидаем. Все, что мы пишем, — это прогнозы и гипотезы, а не призыв к действию. Полагаться на наши размышления или нет — решать вам.

И что там с прогнозами автора

Исследования, например вот это и вот это, говорят о том, что точность предсказаний целевых цен невелика. И это нормально: на бирже всегда слишком много неожиданностей и точные прогнозы реализовываются редко. Если бы ситуация была обратная, то фонды на основе компьютерных алгоритмов показывали бы результаты лучше людей, но увы, работают они хуже.

Поэтому мы не пытаемся строить сложные модели. Прогноз доходности в статье — это ожидания автора. Этот прогноз мы указываем для ориентира. Как и с инвестидеей в целом, читатели решают сами, стоит доверять автору и ориентироваться на прогноз или нет.

Любим, ценим,
Инвестредакция

На чем компания зарабатывает

Компания занимается недвижимостью. Согласно годовому отчету CBRE, ее выручка устроена следующим образом:

1. Управление объектами — 17,6%. Услуги управления коммерческой недвижимостью.
2. Управление имуществом — 6,1%. Управление коммерческой недвижимостью, но с инженерной и финансовой точек зрения.
3. Управление проектами — 5,5%. Выполнение разовых заказов для клиентов.
4. Оценочная деятельность — 2,6%.
5. Обслуживание задолженностей — 1,1%.
6. Лизинговые консультации — 11,9%.
7. Консультации по продажам — 10,1%.
8. Ипотечные заявки — 2,5%. Помощь для клиентов в получении ипотечных займов на коммерческую недвижимость.
9. Управление инвестициями — 2%. Все, что связано с инвестициями институциональных игроков в недвижимость.
10. Услуги развития — 1,9%. Строительный сегмент.
11. Выполнение роли посредника при осуществлении транзакций клиентами по счетам сторонних компаний — 38,7%.

Выручка по странам и регионам:

1. США — 56,58%.
2. Другие, неназванные страны — 30,39%.

Аргументы в пользу компании

Упало. С начала года акции компании сильно упали: в начале января за них просили 110 $, а сейчас они стоят чуть меньше 83 $. Я давно хотел сделать инвестидею по этой компании, но стремительный рост ее котировок в течение последнего года заставлял бояться коррекции. Ну и вот наконец коррекция случилась, и мы можем взять эти акции с расчетом на отскок.

Время активизма. Компания вполне могла бы платить неплохие дивиденды — в районе 3 $ на акцию в год, что давало бы приличную доходность больше 3% годовых. Бизнес у нее вполне стабильный, так что она вполне может себе это позволить, а нахальный активист вполне может этого потребовать.

Недорого. P / S у компании 0,9, а P / E — 13,3.

По пальцу в каждом пироге. Американский рынок недвижимости должен в буквальном смысле улететь в ад для того, чтобы CBRE перестала зарабатывать. Ада пока на горизонте не видно, и CBRE может спать спокойно и продолжать зарабатывать на этом.

К сожалению, мы не знаем, какой процент доходов компании приходится на офисы. Есть предположение, что продажи там должны падать из-за коронакризиса. Но, судя по графикам с доходностью компании, у нее все более чем хорошо, а значит, другие типы недвижимости обеспечивают CBRE достаточным объемом работы.

Может, даже перспективно. Сочетание волатильности на рынках с мощнейшей инфляцией может привести к росту вложений как институциональных, так и частных инвесторов в сектор недвижимости. Мы это все уже проходили: «надо обогнать инфляцию», «зато свое», «детям можно передать» и «эта штука пореальнее этих ваших акций».

И такой приток денег на рынок недвижимости косвенно будет способствовать росту доходов CBRE, потому что рынок жилой недвижимости быстро перегреется в случае такого масштабного притока и инвесторы будут искать диверсификации в «перспективных» сферах коммерческой недвижимости.

Могут купить. Учитывая все вышесказанное, я бы не удивился, если компанию купил бы какой-нибудь частный фонд, работающий с недвижимостью, или строительный магнат. Просто для того, чтобы диверсифицировать свой бизнес. Капитализация у CBRE около 27 млрд долларов, так что это вполне посильная покупка для крупного игрока.

Что может помешать

Может не активироваться. С начала пандемии акции компании выросли на 27,26%, что совсем неплохо даже с учетом недавнего падения. Поэтому пафос инвестора-активиста на голосовании инвесторов может и не встретить понимания со стороны других акционеров, и он может не добиться своего: и в качестве обычных акций без дивидендов CBRE показала не самый плохой результат.

Рикошет. Падение цен на рынках недвижимости в США и Великобритании не обязательно скажется напрямую на доходах компании, но наверняка негативно скажется на ее котировках. Как говорилось в другом месте в других обстоятельствах, «стреляли по одному, а попали по всем».

Бухгалтерия. Введению компанией дивидендов препятствует большой объем задолженностей — 11,86 млрд, из которых 7,789 млрд нужно погасить в течение года. Денег в распоряжении компании не так уж мало: есть 1,657 млрд на счетах и почти 6,2 млрд задолженностей контрагентов.

Дивиденды здесь могут воспринимать как излишество. И еще это проблема для котировок: все же немалые задолженности могут отпугнуть от компании часть инвесторов в свете поднятия ставок и подорожания кредитов.

Может купить. Велик шанс, что компания будет щедро тратиться на покупку разных переоцененных убыточных стартапов типа Procore, что сделает ее бухгалтерию еще тяжелее.

Что в итоге

Берем акции сейчас по 82,65 $. А дальше есть несколько вариантов развития событий:

1. дождаться их роста до 95 $. Думаю, этого уровня мы достигнем за следующие 14 месяцев;
2. дождаться их возвращения к уровню 110 $. Здесь лучше рассчитывать на 3 года ожидания;
3. держать акции 20 лет в горе и радости.

Я считаю, что появление инвестора-активиста среди акционеров компании вероятно во всех случаях.