Обзор Realty Income: компания растет быстрее S&P 500 и Nasdaq

Обзор Realty Income: компания растет быстрее S&P 500 и Nasdaq

Realty Income (NYSE: O) — это инвестиционный фонд недвижимости (REIT), основанный в 1969 году и работающий в США и Европе. Компании принадлежит на конец сентября 2021 года более 7 тысяч объектов недвижимости, из которых 98,8% зданий находятся в аренде.

О компании

Основная деятельность Realty Income — это покупка и сдача в аренду собственных торговых, промышленных, офисных и сельскохозяйственных объектов недвижимости. Активы фонд приобретает за счет заработанной прибыли, выпуска новых обыкновенных или привилегированных акций и большого количества долговых бумаг. Годовые ставки по ним сильно варьируются в диапазоне от 0,75 до 5,875% в зависимости от срока погашения, наличия или отсутствия обеспечения и многих других параметров.

Секторальная диверсификация активов Realty Income:

  1. Ретейл — 83,7%.
  2. Промышленность — 12,2%.
  3. Офисы — 2,6%.
  4. Сельское хозяйство — 1,5%.

Ключевой рынок для Realty Income — это США, на которые приходится более 90% доходов. Кроме Северной Америки, свою деятельность фонд еще ведет с 2019 года в Великобритании и с третьего квартала 2021 года в Испании. В первой стране в собственности компании находятся более 100 объектов недвижимости, а второй — всего семь.

Руководство Realty Income считает рынок ЕС очень перспективным из-за большего размера и меньшего количества конкурентов. Европейские REIT занимают менее 1% от общего своего рынка, в то время как в США этот показатель равен 4%.

Размер общего рынка:

  1. Рынок недвижимости США — 4 трлн долларов.
  2. Рынок недвижимости ЕС — 8 трлн долларов.

Самые прибыльные штаты США Realty Income на конец 2020 года:

  1. Техас — 10,5%.
  2. Калифорния — 8,8%.
  3. Иллинойс — 5,8%.
  4. Флорида — 5,3%.
  5. Нью-Йорк — 4,2%.

Великобритания как регион приносит 6,2% от выручки компании.

Распределение прибыли

Основная цель Realty Income — это выплата надежных растущих дивидендов. Компания своим акционерам распределяет не менее 90% от налогооблагаемой прибыли, за исключением дохода от прироста капитала. Периодичность выплат — 12 раз в год. Ежемесячные дивиденды распределяются за счет большого и стабильного денежного потока, который получает REIT благодаря долгосрочным договорам аренды собственных объектов недвижимости.

Последние два года руководство Realty Income придерживалось следующего дивидендного принципа: рост ежемесячных выплат происходил каждый квартал, после трех одинаковых распределений следовало увеличение. Последний анонсированный дивиденд компании в 2021 году равнялся 0,2465 $, если консервативно предположить, что в 2022 году менеджмент оставит свои выплаты без изменений, то годовой дивиденд составит 12 × 0,2465 $ = 2,958 $, что соответствует дивидендной доходности 4,1%.

Годовая динамика дивидендных выплат

20111,738 $
20121,778 $
20132,178 $
20142,193 $
20152,279 $
20162,403 $
20172,537 $
20182,639 $
20192,717 $
20202,801 $
20212,845 $

1,738 $

Текущие результаты и прогнозы

Инвесторам Realty Income хорошо известна не только своими высокими дивидендными выплатами, но и двузначным ростом: с 2016 года финансовые показатели REIT в среднем ежегодно росли на 10,63%.

Даже в сложном 2020 году компании удалось увеличить собственные результаты благодаря низкому негативному эффекту, который COVID-19 оказал на основных арендаторов фонда — ретейлеров. Почти все их магазины работали, и на товары был повышенный спрос, из-за чего проблем с платежами за аренду не было.

По итогам третьего квартала 2021 года менеджмент Realty Income актуализировал свой прогноз финансовых результатов на 2021 год и раскрыл некоторые расчетные данные 2022 года, основной прогноз на следующий год компания своим акционерам опубликует по итогам четвертого квартала 2021 года.

Прогноз Realty Income на 2021—2022 годы

Прошлый прогноз на 2021 годНовый прогноз на 2021 годПрогноз на 2022 год
Чистая прибыль на акцию1,32—1,41 $1,39—1,44 $
Амортизация и обесценение недвижимости на акцию2,11 $2,06 $
Прибыль от продажи недвижимости на акцию−0,09 $−0,10 $
Дополнительные расходы на акцию0,03 $0,08 $
FFO на акцию3,37—3,46 $3,43—3,48 $
AFFO на акцию3,53—3,59 $3,55—3,60 $3,84—3,97 $
Процент недвижимости, которая находится в аренде98%98%
Денежные расходы на общие и административные нужды, в процентах от выручки4,5%4—4,5%3,5—4%
Расходы на имущество, в процентах от выручки1,5—1,8%1,5—1,8%
Расходы по подоходному налогу25 млн долларов30 млн долларов
Объем новых приобретений4,5 млрд долларов5 млрд долларов5 млрд долларов

Сравнение с конкурентами

EV / EBITDAP / EЧистый долг / EBITDA
Realty Income23,3161,305,40
Simon Property Group21,5826,146,97
Kimco Realty Corporation31,2116,169,85
Digital Realty Trust29,1875,236,27
Alexandria Real Estate Equities30,2537,496,19
AvalonBay Communities24,5135,014,27

Финансовые результаты компании на конец периода, млрд долларов

ВыручкаEBITDAЧистая прибыльЧистый долг
20161,1031,0270,2885,840
20171,2161,1150,3016,111
20181,3281,2370,3636,489
20191,4921,4240,4367,847
20201,6521,4970,3957,992
9м20211,3991,2420,3558,732

Аргументы за

Рост лучше рынка. Акции Realty Income за последние 26 лет смогли показать более впечатляющую динамику в сравнении с основными американскими индексами, обогнав S&P 500 и Nasdaq в два-три раза.

Если бы обычный инвестор в 1994 году вложил по 100 $ в рассматриваемый REIT и в основные рыночные бенчмарки, то к концу 2020 года его текущая доля оценивалась:

  • в Realty Income — 3331 $;
  • в Nasdaq — 1711 $;
  • в Dow Jones — 1454 $;
  • в S&P 500 — 1350 $;
  • в Equity REIT Index — 1261 $.

Общая среднегодовая доходность Realty Income и рыночных бенчмарков с 1994 по 2020

Realty Income15,3%
Nasdaq11,4%
Dow Jones10,7%
S&P 50010,4%
Equity REIT Index10,1%

15,3%

Распределение прибыли. Realty Income входит в 65 дивидендных аристократов Америки. К дивидендным аристократам относятся предприятия, у которых более 25 лет подряд росли годовые дивидендные выплаты акционерам. Текущий результат Realty Income — 27 лет. С 1995 по 2021 год годовое распределение компании увеличилось с 0,6425 $ до текущего значения 2,845 $, это означает, что дивиденды в среднем ежегодно росли на 5,89%.

Устойчивость. Большая диверсификация клиентов позволяет менеджменту Realty Income утверждать, что REIT устойчив к экономическим спадам и успешно противостоит влиянию сектора e-commerce. На текущий момент арендаторами фонда остаются более 650 компаний из 60 отраслей, крупнейшая доля у всевозможных ретейлеров больше 80%.

10 крупнейших клиентов Realty Income, доля в общих результатах

7-Eleven5,7%
Walgreens5,0%
Dollar General4,2%
FedEx3,4%
Dollar Tree / Family Dollar3,3%
Sainsbury’s3,2%
LA Fitness2,8%
AMC Theaters2,5%
Regal Cinemas2,4%
Wal-Mart / Sam’s Club2,3%

5,7%

Защитный актив. REIT — это безопасный актив для тех инвесторов, которые хотят защитить свои сбережения в периоды высокой инфляции, потому что ее рост обычно приводит к постепенному увеличению стоимости недвижимости и ренты, а значит, к росту финансовых результатов и дивидендов этих инвестиционных фондов недвижимости.

Налоговые льготы. Издавна REIT называли налоговым убежищем, ведь эти фонды освобождены в США от уплаты федеральных налогов. При президенте Трампе их условный статус несколько пошатнулся в связи со снижением налоговой ставки с 35 до 21%, но при Байдене все должно вернуться на круги своя: текущий лидер США решил повысить налоги.

Аргументы против

Рост ставок. В середине декабря 2021 года главы ФРС заявил, что они планируют в 2022 году трижды повысить ставку в связи с рекордной инфляцией в США. Рост инфляции негативно скажется на компаниях с большим долгом, это приведет к увеличению процентных платежей по кредитам и займам. На текущий момент чистый долг Realty Income составляет 8,732 млрд долларов, а мультипликатор «чистый долг / EBITDA» находится на уровне 5,4.

Увеличение уставного капитала. В четвертом квартале 2021 года компания выпустит новые акции по случаю слияния: Realty Income покупает VEREIT за 11 млрд долларов. В соответствии с условиями сделки акционеры VEREIT получат 0,705 акции Realty Income за каждую свою акцию. При этом, если рассматривать само слияние, оно скорее позитивное. Оно укрепит положение объединенной компании в отрасли: портфель объектов недвижимости по итогу вырастет с 7 тысяч зданий до более чем 10 тысяч.

Что в итоге

Realty Income — это крупный инвестиционный фонд недвижимости, который должен понравиться долгосрочным инвесторам. Компания растет быстрее рынка и выплачивает своим акционерам ежегодно дивидендную доходность 4%. Перспективная оценка для покупок — это EV / EBITDA 20 и ниже. На такие уровни Realty Income опускалась в 2016, 2017, 2018, 2020 и в начале 2021 года. Текущий ценовой ориентир для этой оценки — 59 $ и ниже.