PIK SZ overview: largest Russian developer

Обзор ПИК СЗ: крупнейший российский девелопер

"PIK is a specialized developer" (MCX: PIKK) — Russia's largest real estate company, significantly outperforming competitors in terms of the volume of current construction and housing commissioning.

About company

В отчетности компания выделяет пять операционных сегментов бизнеса.

Development and construction. To 2021 года компания считала девелопмент и строительство двумя отдельными сегментами, а теперь объединила их в один. Сюда входит основная деятельность ПИК СЗ по возведению и реализации жилых домов, объектов инфраструктуры и коммерческой недвижимости, integrated development of territories. Большая часть строительства осуществляется компанией в Московском регионе, есть также проекты в Санкт-Петербурге, Kaluga, Yekaterinburg, Yaroslavl and others - in total 14 regions. В основном ПИК СЗ возводит жилые дома в массовом сегменте.

Еще компания занимается подрядными строительными услугами — так называемым fee development. То есть владелец земли нанимает ПИК СЗ по контракту для строительных работ.

Exploitation. The company is engaged in real estate management in 20 regions of Russia through the country's largest management company PIK-Comfort. Общая площадь домов под управлением — более 50 million square meters. Это совершенно другой формат бизнеса по сравнению с сегментом «девелопмент и строительство» — он приносит регулярную выручку с одних и тех же объектов.

Industrial segment. Компания производит стройматериалы и компоненты для строительства, IoT devices, assembles panel buildings.

Proptek. Компания предоставляет сервисы по ремонту, сдаче в аренду, выкупу и продаже недвижимости на вторичном рынке.

Other activities. Other activities, e.g. rental services.

Vertically integrated company: itself develops construction technologies, производит на домостроительных комбинатах части, используемые в строительстве, builds, sells, manages ready-made houses. По структуре выручки видно, что подавляющую часть денег она зарабатывает на девелопменте и строительстве.

Несмотря на масштаб бизнеса, its performance is constantly growing: ПИК СЗ реализует все больше недвижимости как в натуральном, так и в денежном выражении. Такая же динамика наблюдается по договорам fee development.

Подавляющая часть недвижимости реализуется в Московском регионе: по итогам первого полугодия 2021 года на его долю пришлось 87% in kind and 93% - in value. It is worth noting, что доля ипотечных сделок постоянно растет и уже достигла 79%.

У ПИК СЗ крупнейший в России земельный банк, который в последние пару лет значительно вырос, что дает компании возможность каждый год запускать по несколько новых проектов, вводить десятки новых корпусов суммарной площадью близкой или даже превышающей 2 million square meters.

Лучше всего развитие компании видно по динамике активов: за последние четыре года они выросли в четыре раза — до 917 billion rubles.

Number of new projects, корпусов и их площадь по годам

Number of new projects Number of new buildings Area of ​​new buildings, million m²
2018 13 102 2,5
2019 3 85 1,8
2020 18 92 2,0
1п2021 9 69 1,2

Объем текущего строительства и ввода жилья за 2021 year of the largest developers in Russia, million m²

Current construction volume Housing commissioning volume
PIK SZ 6,0 1,2
"LSR Group" 2,9 0,3
"Airplane" 2,2 0,4
Setl Group 1,9 0,5
FSK 1,3 0,3

Объем реализации недвижимости и сумма по договорам по регионам за первое полугодие 2021 of the year

Volume of sales Сумма по договорам
Moscow 57% 69%
Moscow region 30% 24%
St. Petersburg 3% 3%
Regions 10% 4%

Структура выручки компании по операционным сегментам за первое полугодие 2021 of the year

Development and construction 81%
Exploitation 7%
Industrial segment 9%
Proptek 2%
Other activities 1%

81%

The volume of real estate sales and the amount under contracts by year

Volume of sales, thousand m2 Сумма по договорам, billion rubles
2017 1839 189,9
2018 1941 210,6
2019 1836 223,8
2020 2085 292,2
1п2021 890 146,5

Объем реализации недвижимости и сумма по договорам fee-development по годам

Volume of sales, thousand m2 Сумма по договорам, billion rubles
2018 49 6,1
2019 120 16,5
2020 270 48,4
1п2021 198 42,5

Доля ипотечных сделок по годам

2017 60%
2018 65%
2019 66%
2020 76%
1п2021 79%

60%

Земельный банк компании по годам, million m²

2017 12,0
2018 11,0
2019 11,1
2020 16,5
1п2021 21,5

12,0

Оценка активов компании по годам, billion rubles

2017 225
2018 382
2019 608
2020 917

225

History and share capital

Компания была основана в 1994 году Юрием Жуковым и Кириллом Писаревым как «Первая ипотечная компания». В 2000-х были приобретены несколько заводов по производству стройматериалов и компонентов для строительства. IN 2007 year the company went public, ее ценные бумаги стали торговаться на биржах Москвы и Лондона.

Мировой финансовый кризис 2008 года тяжело ударил по компании, итогом чего стала потеря контроля над ней основателями в 2009 year. Suleiman Kerimov became a major shareholder. But in 2013 году он продал свою долю, а крупными акционерами стали структуры Сергея Гордеева, Александра Мамута и Микаила Шишханова.

IN 2016 году компания значительно увеличилась, having bought a competitor - the Morton company - from Sergey Gordeev, who had bought it shortly before, which is still in 2014 году стал президентом и председателем правления ПИК. And in 2017 году он получил контроль над компанией, выкупив пакеты акций Александра Мамута и Микаила Шишханова. Его доля в акционерном капитале превысила 74%.

In the same 2017 году компания выкупила свои глобальные депозитарные расписки (GDR), проведя делистинг с Лондонской фондовой биржи, а затем продала пакет ГДР, соответствующий 7,6% share capital, VTB Bank. At the same time, a non-deliverable financial instrument was concluded, о котором мы говорили выше. IN 2019 году ВТБ увеличил долю в компании в три раза.

In this way, по итогам первого полугодия 2021 года у компании есть контролирующий акционер — глава компании Сергей Гордеев; крупный миноритарий в лице банка ВТБ; yet 17,62% shares are in free float.

In March 2021 года компания немного переименовалась: сменила название с «Группа компаний ПИК» на «ПИК — специализированный застройщик», а должность главы компании сменилась с президента на генерального директора.

А в самом начале октября 2021 года компания провела SPO — вторичное размещение акций, продав около 28,5 млн ценных бумаг за примерно 36 billion rubles. Из вырученных средств 11,6 млрд рублей планируется потратить до конца месяца на выкуп ГДР у банка ВТБ, остальные же — на погашение долга и расширение бизнеса. Попутно должно увеличиться количество акций в свободном обращении.

Структура акционерного капитала компании по итогам первого полугодия 2021 of the year

Sergey Gordeev 59,33%
VTB 23,05%
In free circulation 17,62%

59,33%

New points of growth

ПИК СЗ не почивает на лаврах лидерства в отрасли: компания не только наращивает объемы строительства, но и пробует заняться смежными направлениями для дальнейшего увеличения бизнеса и его диверсификации.

International expansion begins. Первый проект — 30-этажный дом бизнес-класса в центре столицы Филиппин Манилы. Еще появляются проекты в Индии.

New brands. Представлены новые бренды Forma и Mono для жилья бизнес- и премиум-класса.

New segments. Планируется выход в совершенно новые для компании сегменты — строительство загородных домов и индустриальных парков.

Modular construction. The company is actively developing modular construction technologies. Планируется запуск заводов в Москве, Санкт-Петербурге и Маниле, which modules will produce. За счет их использования предполагается снизить себестоимость, повысить качество и существенно сократить сроки строительства. В начале октября 2021 года компания собирается начать строительство первого девятиэтажного дома по этой технологии с ожидаемой продолжительностью сборки всего лишь две недели. ПИК СЗ в презентации для инвесторов обозначил такую амбициозную цель, как мировое лидерство компании в области модульного строительства к концу 2023 года с долей 20% и объемом возводимой недвижимости с использованием этой технологии 2 million square meters.

New service. Запущен сервис Kvarta — технологическая платформа как для клиентов, так и для других девелоперов. It's an ecosystem, сочетающая в себе удобства цифровизации, множества услуг и маркетплейса. Supposed, что с ее помощью клиенты смогут покупать и арендовать квартиры, а небольшие девелоперы — получать полный пакет услуг, в частности проектное финансирование, а также возможность продажи квартир с небольшими затратами. Service's ambitious goal is to share 25% рынка первичной продажи жилья к 2025 year.

Financial indicators

At first sight, выручка и чистая прибыль компании показывают прекрасную растущую динамику. Но если внимательно изучить финансовую отчетность, то окажется, что у компании есть беспоставочные финансовые инструменты, стоимость которых регулярно переоценивается в зависимости от котировок акций. А так как котировки в последнее время растут, то возникают финансовые доходы, which somewhat distort the net profit. Если скорректировать ее на этот показатель, то динамика все равно будет отличной, но будет наблюдаться некоторое падение чистой прибыли по итогам первого полугодия 2021 of the year.

The company's net debt is also growing, что не очень хорошо, но объяснимо, так как ПИК СЗ много инвестирует в развитие бизнеса.

Финансовые результаты ПИК СЗ по годам, billion rubles

Revenue Net profit Adjusted net income net debt
2017 175,1 3,15 3,15 15,0
2018 245,8 21,3 18,1 3,65
2019 280,6 45,1 42,0 73,3
2020 380,2 86,5 64,7 135,5
1п2021 189,3 69,4 13,5 284,6

Dividends and dividend policy

IN 2017 году была принята дивидендная политика компании, according to which it was planned to pay dividends every six months in the amount of at least 30% net cash flow from operating activities. But in reality, the company paid a fixed amount for several years in a row. 22,71 P per share once a year.

IN 2021 году компания приняла новую дивидендную политику с похожей формулой выплат: дважды в год не менее 30%, но теперь — от чистой прибыли по МСФО, скорректированной на неденежные доходы.

In May 2021 года были объявлены дивиденды сразу за 2020 год и первый квартал 2021 of the year, итоговая сумма оказалась почти в два раза больше, than usual, — 45,22 P per share. The dividend yield of this "double" payment was about 4,5%.

Company dividends, рублей на акцию

2017 22,71
2018 22,71
2019 22,71
2020 22,51
1к2021 22,92

22,71

Why stocks can go up

Growing industry leader. Бизнес ПИК СЗ активно развивается по всем направлениям: объем реализации недвижимости растет как в квадратных метрах, так и в рублях, увеличивается диверсификация по сегментам и географии строительства. Внедряются инновации для его удешевления и ускорения. New growth units emerged, которые в будущем даже могут быть выведены на IPO.

В последнее время котировки акций компании значительно выросли, но это во многом просто отражение операционных и финансовых успехов бизнеса. Yes, the company is trading at the multiple P / E more expensive, than a couple of years ago, и дороже большинства конкурентов, но в целом это отражает высокую эффективность бизнеса ПИК СЗ, его лидерство в отрасли и перспективы.

Возможный позитив от SPO. The conducted SPO brings several potential benefits to PIK SZ. Firstly, часть вырученных денег планируется пустить на погашение долга, сильно выросшего в последнее время.

Secondly, это должно увеличить ликвидность акций за счет большего их количества в свободном обращении. К тому же компанию еще в августе называли кандидатом на включение в один из основных биржевых индексов на российские акции MSCI Russia, after the SPO, the likelihood of this increased even more. The fact of inclusion may also be positive for the company's share price.

Commencement of compliance with dividend policy. If PIK SZ begins to regularly comply with its dividend policy, это повысит прозрачность компании и предсказуемость размера дивидендов для ее акционеров, что увеличит ее привлекательность и может стать еще одной причиной роста котировок.

Why stocks might fall

Deteriorating business environment. IN 2020 году и первой половине 2021 года в строительной отрасли была крайне благоприятная конъюнктура: исторически низкое значение ключевой ставки ЦБ РФ, introduction of government subsidized preferential mortgages, возросший спрос на жилье из-за появления в жизни большого количества людей удаленного формата работы. Все это привело к сильному росту продаж жилья и росту цен на него.

Seems, что конъюнктура достигла апогея и теперь будет только ухудшаться, — и у этого предположения есть сразу несколько предпосылок:

  • возросшая инфляция уменьшает реальные располагаемые доходы населения и делает жилье менее доступным;
  • из-за инфляции же увеличиваются расходы девелоперов на стройматериалы и оплату труда. В итоге или снизится маржинальность бизнеса, или при перекладывании роста цен на конечного покупателя пострадает спрос;
  • с целью обуздания инфляции ЦБ РФ начал поднимать ключевую ставку: если большую часть 2020 года она была на уровне 4,25%, то в сентябре 2021 года она была поднята уже до 6,75%, и это не предел. And this is, in its turn, причина повышения процентов по кредитам и в частности ипотекам;
  • preferential mortgage program extended, but on less favorable terms.

А вместе с ухудшением конъюнктуры могут пострадать финансовые показатели девелоперов и в частности ПИК СЗ, что негативно скажется на котировках.

Возможные проблемы с новыми направлениями бизнеса. The company is actively developing new business areas, diversifies it. If everything goes well, то это будет хорошим подспорьем для компании, но здесь есть и риски: maybe, у компании не получится реализовать свои амбициозные планы, а большие инвестиции обернутся только лишь убытками.

Мультипликаторы публичных российских девелоперов за первое полугодие 2021 of the year

P / E ROE Net Debt / EBITDA
PIK SZ 16,0 24,6% 2,36
"LSR Group" 5,04 16,2% 1,88
"Airplane" 115,6 27,9% 7,30
"Reference" 8,56 8,1% 0,90

Мультипликаторы ПИК СЗ по годам

P / E ROE Net debt / EBITDA
2017 67,4 5,8% 1,11
2018 11,7 27,2% 0,09
2019 5,89 41,3% 1,09
2020 18,2 26,4% 1,21
1п2021 16,0 24,6% 2,36

Eventually

ПИК СЗ — лидер строительного рынка России. The company's business is growing steadily, за ним растут финансовые показатели и котировки акций. Не последнюю роль в этом сыграла хорошая конъюнктура в секторе недвижимости в последние полтора года.

Компания не останавливается на достигнутом: ищет новые точки роста и диверсификации бизнеса, увеличивает количество акций в свободном обращении, adopts a new dividend policy. Вместе с тем конъюнктура в отрасли, probably, passed its peak, а инвестиции могут не дать результата и стать просто тратой денег.

Отдельно хочется обратить внимание на то, что акции ПИК СЗ не коррелируют с рынком, что видно по значению бета-коэффициента, equal to 0,02.